このような声に答えていきます。
◇アセットマネジメント会社勤務
◇旧財閥系企業で実務経験あり
◇不動産コンサルティング事業(個人)
現在、不動産を数千億円以上保有する法人で資産管理務を行っています。
その観点から、不動産の購入の考え方について解説していきます。
自分の心に素直になって現状を整理
不動産で悩む原因は、賃借or購入か？が最大のテーマだと思います。所有であれ、賃借であれまずは自分現状と未来を整理してみましょう。
・今住んでいるマンションは購入したらいくらくらいか？
・自分が住みたい家は、どのくらいの価格帯なのか？
・このまま賃借し続けたら生涯コストはいくらになるか？
・将来的に購入しようと思うが、いつからローンを組めばよいか？
・フリーランス志望だけど、会社員のうちに購入しないと今後住宅ローンは無理か？
・戸建に住みたいが、修繕コストはどのくらいかかるのか？
時期よりも購入金額の方が重要
不動産投資で収益を上げるためには、購入金額がとても大切です。そして、買う時期も市場の「タイミング」を重視されると思います。
確かに、価格は市況によっても左右されますが、中古物件は売主は個人の方が多いです。
個人がオーナーということは、売る事情は人によって異なります。
つまり、市況よりも個人の財政状況の方が価格に影響することは知っておきましょう。
アパートタイプは収益が跳ねる
アバートは、収益が跳ねる分野の一つです。
首都圏近郊または、地方の主要都市が狙い目です。
１ルームマンションの投資は1部屋分の家賃回収しかできませんが、アパートタイプであれば、最大部屋数分回収することができます。
また、都会と地方では土地の価格が５倍の差が出ても、家賃も同様に５倍差が出るケースは少ないです。
地方】 土地の価格 ：5000万
1ルーム家賃：5万/月
都内】 土地の価格 ：2.5億円
1ルーム家賃 ：12万/月
というケースもざらです。土地の価格で５倍の差があっても家賃の差はそこまで出ないのです。（※手が出しやすく、フリーキャッシュが得やすいという説明）
一方、デメリットもあります。デメリットは、補修費用がかかることです。
1棟保有することは、家賃収入が魅力的に見えますが、築年数が経過してくると、修繕費の発生は避けられません。
物件の調査をしっかり行うなって、適切な判断をすることが求められます。
価格の調査は徹底的に
不動産業者の特徴として、市場価格の取引を積極的に開示しないことが挙げられます。
業者はレインズという情報交換サイトで、日常的に不動産の値動きを把握することができます。
一般の人が目にするのは、販売中の売り出し価格です。
売出し価格=成約価格ではありません。
素人の人が相場観を掴めないのは仕方がないことでは
ありますが、実際に取引された価格(成約価格)を忘れないようにしましょう。
以外と多い！不動産の活用パターン
不動産投資は、人によっては良いキャッシュフローを得ることができる一つの方法です。
具体的な活用手段は人により異なります。
ライフシュミレーションを行った上で不動産戦略をとることが大切です。
不動産投資はリスクがあると言われますが、実際に不動産を上手く運用している人は豊かな人が多いです。
リスクを把握して、コントロールできる範囲内で、投資を行っていくことが大切です。
❶家族用として３～４LDKを購入⇒子どもが１人立ちした後に賃貸（夫婦は1～2LDKへ引っ越す） ❷アパート経営でリスクを取りながら運用⇒ある程度運用し、古家付き土地として売却し現金化 ❸ 子どもが大学に入るタイミングで1ルーム投資⇒８年くらい子どもが住むことを前提（大学４年,社会人４年で回収） ❹独身の時に1Rを購入し自分が住む⇒完済して子どもができたときに、ファイミリータイプ購入（1Rは賃貸へ） ❺すでに賃借人がいるオーナーチェンジ物件を安く買う⇒条件は厳しく見る
などなど、色んなパターンで活用できるのです。大家さんにお金を払わず完済する戦略は有効です。
個人にも不動産戦略を
会社が保有する不動産（CRE）には戦略があります。保有し続けたい不動産や、売却して現金化したい場合。所有を辞めて賃借に切り替える場合など様々です。
会社の経営状況によっても不動産の活用状況は変わります。
そう考えると、個人においても人生の早い段階から住居戦略は考えておく必要があると思います。
人間が生きていく以上、生活スペースは必要で、所有でも賃借でもコストがかかるという視点では同じです。
時は金なりと言いますが、投資の世界では、時間がお金を生み出すのが原則です。
経済状況上無理のない範囲で、不動産の活用を検討してみると良いと思います。
実際に買うとしたら、どんな活用方法があるのか教えてくれませんか？？